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投资环境，是降低消费需求。任志强认为，按照121文件，北京楼市将没有二级市场和三级市场没有第二套房，怎么会有二级市场呢把二级市场消灭了，三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场，也就没有住宅梯级消费市场，北京的房地产市场又将回到计划经济时代。我比较关注土地，我认为121号文件的出台，大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定，以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易，但是买土地的钱怎么办这必将影响到供应量，同时也很可能会拉升起地价。由此，房价也肯定会受到影响，如老潘所言，因为121号文件通过7个途径不给房地产行业资金，一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来，而需求量保持一定的情况下，房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨，因为现房毕竟没有风险。而期房，随着购买人的风险的加大，期房有可能会出现打价格战的趋势，这是121号文件出台以后对房价的影响。
2003年6月底，任志强代表住宅产业商会就121号文件写了两个报告，一个报告经中央部转交中央，一个直接寄递中央，这个报告应该是起到了一定的作用，国务院后来在即将发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知文件制定之前，由有关部门召集了有开发商代表参加的座谈会，听取了一些开发商的意见。
121号文件迟迟没有出台实施细则，让各开发企业如履薄冰，就好像一直再等楼上的另一只靴子落地，虽然还未等到，事实上，不少地产商就已经开始加紧研究应对之策。
2003年8月，今典集团宣布了一个对其开发项目“苹果社区”购房者提供贴息委托贷款的消息。今典集团董事长张宝全对外称，“苹果社区”预定客户近4000人，其中80以上须通过银行按揭购房。按照央行121号文件规定，购房者要等到住宅楼盖到封顶后才能获得银行按揭贷款，而封顶之后每平方米房价将上涨500元，这势必造成部分购房者流失。为规避央行的规定，该公司在住宅楼封顶之前，自己先拿出2亿元资金，以404的利息委托给商业银行向购房者贷款银行收取手续费，利息归今典集团所有，封顶之后再转为正式的银行按揭。预计到项目封顶之前，今典集团须准备10亿元的委托贷款资金。
潘石屹的建外soho也在行动。8月底，soho中国有限公司与香港东亚银行、大亨银行签订协议，后者向建外soho的境外购房者提供美元3、港币25均低于人民币2以上的低息按揭贷款。潘石屹后来公开评述说，银行贷款也是一个竞争激烈的生意场，央行121号文件要对所有开发项目不分优劣实行“一刀切”，外资银行却乘虚而入。在建外soho约40的外埠购房者中，境外客户虽然只有一小部分，但也增加了建外soho应对121号文件的安全系数。
一个文人的地产江湖第四部分战胜疫情波澜不惊4
121文件出台之后，外资银行立即开始抢夺地盘。任志强曾透露，6月份就有3家外资银行来找他，提出了相当优惠的条件，有的甚至说可以免除前三年的利息。
有这种能力和待遇的开发商毕竟不多。121号文不仅让小开发商步履维艰，各地政府也担心，房产市场一旦回落，将使得刚刚受到**打击的经济增长雪上加霜。另一方面存款持续快速增长带来的放贷压力也让银行颇感为难。事实上，银行对房贷的争夺并未因121号文的颁布减弱。在一片争论之声中，很多人注意到了两次会议，一次是7月30日由国务院总理主持召开的国务院常务会议，一次是次日国务院召开的“全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议”。据新华社报道，前一个会议听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，研究促进房地产市场健康发展；后一个会议则就加强土地管理作出了部署。
有金融专家认为，两个会议的基调反映了有关方面对房产业的两难态度：既担心固定资产投资过速引起的风险，又担心整顿房产市场对经济增长的损害。这种两难正是央行试图通过的平衡木，也有人认为，这两个会议的召开可能意味着高层已经就某些问题达成共识。7月30日国务院常务会议对房产业做出了结论：促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。对房贷及房产市场的监管和整顿，会议很具建设性，提出了完善个人住房贷款担保机制、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系等具体建议。
于是有了后来的“18号文件”。8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号文，简称“18号文件”。
2003年9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话。曾培炎副总理深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点主要问题做了进一步说明。汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把目标变指标”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。
9月3日，建设部房地产司、中国房协召集部分开发商围绕文件内容进行了热烈讨论。或许是前一阵的市场压力过大，很多开发商尚未通晓政府颁布的新政策的内容，但闻者都喜形于色。自6月央行抛出被业界人士视为一大利空政策的“121文件”、严格发放房地产贷款并措辞严厉地批评房地产过热以来，开发资金吃紧和地产泡沫制造者的恶名让很多房地产商垂头丧气、深感压力。在业界向来以头脑敏锐著称的潘石屹，从海南博鳌一个房地产商的聚会上归来，连连慨叹：“121文件出来以后，感觉上房地产商没人再把心思用在怎么盖好房子上了，不是想去搞基金做银行家，就是要造镇、经营城市去行使政府职能。”在恶劣的行业发展环境折磨下，背负着巨大压力的开发商们的心态似乎都有些扭曲了。
一个文人的地产江湖第四部分战胜疫情波澜不惊5
所以，国务院适时出台的18号文件所表示出的政府对房地产业作用的肯定、对支持房地产市场发展的态度都让发展商们从内心感到安慰，从精神上受到鼓舞。
一直对此事言论颇多的任志强和潘石屹也相继将个人感想写成文章，一个以水落石出为题抒发了个人感受，一个以中国人从今天开始将不再当蜗牛了为题表达了内心感慨。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也立即写分析文章高度肯定了文件的意义与作用。万科集团董事长王石经过周密思考后表达了自己对政策的看法和对政策落实的建议。
任志强在水落石出一文的开头写道：“从冬天到泡沫，从司法解释到121号文，历时近两年多的战火，随着国发200318号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了20多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了已经成为国民经济的支柱产业的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，应该得到要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。
潘石屹对文件反复强调的“市场化”也感触良多。他说：“我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天实行市场经济了，一不小心在一些政策制订和实施上又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子。越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。
18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做了明示，并以“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”作为指导思想，让大家非常认同。所以王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。
尽管新政策在为房地产打气，让众多开发商松了一口气，但是作为对资金需求量较大的行业，当时的金融大环境并不够有利。可以预见，今后有限的房贷会首先发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。
对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了于是，人人奋勇争先，波澜不惊的楼市又开始风生水起。
2003年10月发布的福布斯2003年中国内地富豪榜犹如惊雷一般把大家的目光全吸引到了那些上榜的地产商上，其中涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，煞是扎眼。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13，许多地方的房价居然上扬了20，引起了各方的关注。于是，之声开始在坊间蔓延。
我当时有种预感，以后宏观调控的目光将会频频向房地产投射过来，也许这次只是个开端。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜1
在业界公认的cbd市场“高压带”上，2003年“战火纷飞，诸侯并起”。主要是因为一方面，国家加大对地产行业的宏观调控力度，拉大了部分消费者期待降价、持币待购的心理。另一方面市场上可供选择的楼盘也比较多，高端市场局部过热，产品结构有些失衡。尽管如此富力城项目却能率先从楼市激战中抢得先手，在短短10个月的时间竟然突破了18亿的销售额。这无疑是富力城营销战略的巨大成功。富力城成功的一个重要原因是在产品上，非常认真地贯彻了富力公司的质量方针：以品质提升价值，以诚信锻造品牌，共创生活新空间。而这一方针的思想之源还是在于创新。
创新是责任与想像力的结晶，创新的结果是让这个世界多一份生机。
南方发展商进入北京，对北京房地产各个方面都有所冲击，可以用一个词来概括，就是创新，各个方面的创新。它包括发展理念的创新、产品的创新、营销推广的创新和服务的创新等等。结合珠江、合生在北京的项目，在对产品进行塑造的前提下，珠江、合生把南方的房地产的一些经验和北京的房地产的经验融合起来其实就是一种创新，它将形成一个既在物质层面满足消费者的需求，又能在精神层面和文化层面满足消费者需求的综合的、复合的产品。
南方开发商多年的发展经验使得他们在做产品前期包括了产品定位、区域调研、规划设计等方面
时有很大的投入。积累的经验也相对更丰富一些。所以，在这方面南方地产商领先一步。而且南方开发商的共性是更注重公共部位、社区公共场所的建设。这些地区业主自身无法组织进行建设，但这些区域对业主们的生活有重要的影响，这时就需要开发商能够体贴一些。在细节上，更讲究实用，尺度也更适度。比如100多平方米的两居室、三居室，在北京销售的主卧设计很少面宽超过36米，几乎没有超过4米的，但客厅的面宽却往往达到5米，洗手间的长宽比也很合理，如此等等。这些细节南方的开发商确实做得细致。当然这些都是市场给逼出来的。
比方说珠江帝景，倡导一种集成式的欧洲生活，以打造纯粹的欧洲商城作为核心的设计概念，贯穿整个项目发展的各个方面；罗马嘉园和珠江绿洲也是专为特定客户打造。我们希望可以给北京的消费者提供优质的生活选择，给市场创造多样的产品。
如精装修。南方的优质房产企业进入北京，大大加快北京楼市的产品创新，以前北京没有精装修住宅，珠江所有项目都是精装修，这在一定程度上影响了北京的市场，给了客户更多的选择。
北京发展商设计的户型比南方的要大一些，但相对不够精致，在产品的一些细节上比南方发展商的产品有一些差距。
南方人对市场有着强烈的忧患意识和生存竞争意识，如何用市场经济观点去思考，如何从客户的角度去思考是开发的出发点和发展理念。万科就曾提出不单纯卖产品，而是做生活方式的提供者。
在珠江时我最常强调的是服务。在土地储备时就导入了客户的需求，前期规划中就开始实施。建设中强调阳光工程，强调与消费者到信息的对称。物业管理方面，我们康景物业一直保持了很高的水准，在广州和北京都是五星级的标准。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜2
大盘时代。南方尤其是广州的一些企业，对城乡结合部的大盘运作有很强的实力与很丰富的经验，通过在北京开发这种郊区的低密度大盘，使得北京人对郊区的居住方式有了进一步的认识。
产品创新。如我们在一些中小户型中设计的电脑房就得到了很多客户的认可，而在同样面积的户型中，北京本地的很多开发商都没有这样考虑。
在南方市场上，开发商更注重市场定位和在产品细节上下工夫。在规划之初，即坚持建筑要与周边的环境和谐统一，将住宅区与商业区用一条绿化带完全分隔开，而且，无论是住宅区还是商业区，都将停车位全部置于地下。更低的价格，并不是我们比别人拿地更便宜，也不是我们的产品做得差，主要是我们在成本控制上下了工夫。不仅是自己的队伍施工，而且恨不得整个工地和公司都没有乙方，而是一个集团一条龙地营造。这正是持续低价依然有不错投资利润的真正原因。
住宅规划重“人性化”。社区规划张弛有道，楼宇、园林、商业配套交相融合，既形成独特的园区风格，又能与周边区域相呼应。
房型布局重“实用性”，而非纯粹追求面积。房地产市场也经历过一段盲目追求大户型、大面积的误区，凡造楼买楼都想往复式、错层靠拢；而市场成熟的今天，从开发商到购房人都将“面积合理、紧凑实用”作为首要选择，目前市场上已经出现实用率高达100的户型，而由此带来的低总价更降低了购房的门槛。
物业管理已从单纯的“管理”走向“服务”。
更成熟的消费引导。从购房人角度来说，购房人更加注重房屋品质和社区规划，讲究“眼见为实”，不愿盲目跟风和受一些概念炒作的影响；看楼选楼不仅看开发商品牌，更关注产品价值，注重房屋本身、社区管理、会所经营和建筑品质。
按照市场规模与容量，像北京这样的城市拥有一二百家规模像样的房地产企业足矣。但相关资料表明，北京的房地产企业多达好几千家，每年有近千个楼盘项目同时抢食，加上近10年的开发积淀，房地产企业面临同行竞争的压力是不言面喻的。bd的市场也非一直向好。面对迅速变化的市场形势，曾经也有个别开发商开始“茫然而不知所往”，甚至销售滞胀。这种局面并非是需求乏力和疲软所致，完全是因为楼盘的市场定位不准，且定价虚高。bd的提法刚刚露头时，那里的各大楼盘的尾房率不到10，而且各个楼盘的销售周期普遍很短，进入2003年后，bd及其周边市场局势开始变得扑朔迷离。后来在泛bd区域，既有火爆一时的sh楼盘，也有公然宣称拒绝商住的纯住区；既有创造了销售奇迹的小户型，也有倡导至尊生活主张的豪华公寓。市场已进入多元竞争期，这是由多元需求的形势所决定的。作为开发商，必须善于感受和捕捉市场变化的脉搏。但是，市场需求的是容积率较低、品质不俗、呈现鲜明文化个性的楼盘。这就要求开发商必须在众多潜在客户中找准客户群，不仅要洞悉客户群的基本居住需求，而且，还应熟知客户群的文化与精神需求。当时后现代城、炫特区等小户型项目都很热销时，从案名所包含的新锐精神，到社区管理与配套的前卫色彩，总之，客户群需要什么，就提供什么，建立在市场细分基础上的客户细分与产品细分是开发商的面对市场的必然选择，而且必须优化楼盘的性价比。当时我认为，随着bd供应量的不断增加，只有努力提升楼盘的复合品质，才是摆脱同质化竞争局面并出奇制胜的要诀。
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我当时操盘的100多万平方米的富力城是北京有史以来最大的一块公开招标的商业地块，其一亮相，便创造了两项记录：一是bd区域容积率最低的项目，二是开盘均价仅为7000多元平方米，在bd周边同等品质的项目中，价格最低。而且在后来的富力城中，基本均为单体建筑，没有bd常见的较为拥堵的成排布置的楼座，而是多个楼盘相互错开。社区内共有18万平方米绿地，两大主题景观，贯穿小区东西的是半坡水景与特色园林。这一景观规划在泛bd区域独树一帜。小区内设高档会所，其中运动会所达15万平方米，再次书写了泛bd区域的新记录。社区内其他配套设施还有小学、中学、足球场、网球场、篮球场等。我对自己掌控的楼盘的复合品质很自信。结果，短短的两个月时间，
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投资环境，是降低消费需求。任志强认为，按照121文件，北京楼市将没有二级市场和三级市场没有第二套房，怎么会有二级市场呢把二级市场消灭了，三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场，也就没有住宅梯级消费市场，北京的房地产市场又将回到计划经济时代。我比较关注土地，我认为121号文件的出台，大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定，以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易，但是买土地的钱怎么办这必将影响到供应量，同时也很可能会拉升起地价。由此，房价也肯定会受到影响，如老潘所言，因为121号文件通过7个途径不给房地产行业资金，一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来，而需求量保持一定的情况下，房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨，因为现房毕竟没有风险。而期房，随着购买人的风险的加大，期房有可能会出现打价格战的趋势，这是121号文件出台以后对房价的影响。
2003年6月底，任志强代表住宅产业商会就121号文件写了两个报告，一个报告经中央部转交中央，一个直接寄递中央，这个报告应该是起到了一定的作用，国务院后来在即将发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知文件制定之前，由有关部门召集了有开发商代表参加的座谈会，听取了一些开发商的意见。
121号文件迟迟没有出台实施细则，让各开发企业如履薄冰，就好像一直再等楼上的另一只靴子落地，虽然还未等到，事实上，不少地产商就已经开始加紧研究应对之策。
2003年8月，今典集团宣布了一个对其开发项目“苹果社区”购房者提供贴息委托贷款的消息。今典集团董事长张宝全对外称，“苹果社区”预定客户近4000人，其中80以上须通过银行按揭购房。按照央行121号文件规定，购房者要等到住宅楼盖到封顶后才能获得银行按揭贷款，而封顶之后每平方米房价将上涨500元，这势必造成部分购房者流失。为规避央行的规定，该公司在住宅楼封顶之前，自己先拿出2亿元资金，以404的利息委托给商业银行向购房者贷款银行收取手续费，利息归今典集团所有，封顶之后再转为正式的银行按揭。预计到项目封顶之前，今典集团须准备10亿元的委托贷款资金。
潘石屹的建外soho也在行动。8月底，soho中国有限公司与香港东亚银行、大亨银行签订协议，后者向建外soho的境外购房者提供美元3、港币25均低于人民币2以上的低息按揭贷款。潘石屹后来公开评述说，银行贷款也是一个竞争激烈的生意场，央行121号文件要对所有开发项目不分优劣实行“一刀切”，外资银行却乘虚而入。在建外soho约40的外埠购房者中，境外客户虽然只有一小部分，但也增加了建外soho应对121号文件的安全系数。
一个文人的地产江湖第四部分战胜疫情波澜不惊4
121文件出台之后，外资银行立即开始抢夺地盘。任志强曾透露，6月份就有3家外资银行来找他，提出了相当优惠的条件，有的甚至说可以免除前三年的利息。
有这种能力和待遇的开发商毕竟不多。121号文不仅让小开发商步履维艰，各地政府也担心，房产市场一旦回落，将使得刚刚受到**打击的经济增长雪上加霜。另一方面存款持续快速增长带来的放贷压力也让银行颇感为难。事实上，银行对房贷的争夺并未因121号文的颁布减弱。在一片争论之声中，很多人注意到了两次会议，一次是7月30日由国务院总理主持召开的国务院常务会议，一次是次日国务院召开的“全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议”。据新华社报道，前一个会议听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，研究促进房地产市场健康发展；后一个会议则就加强土地管理作出了部署。
有金融专家认为，两个会议的基调反映了有关方面对房产业的两难态度：既担心固定资产投资过速引起的风险，又担心整顿房产市场对经济增长的损害。这种两难正是央行试图通过的平衡木，也有人认为，这两个会议的召开可能意味着高层已经就某些问题达成共识。7月30日国务院常务会议对房产业做出了结论：促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。对房贷及房产市场的监管和整顿，会议很具建设性，提出了完善个人住房贷款担保机制、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系等具体建议。
于是有了后来的“18号文件”。8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号文，简称“18号文件”。
2003年9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话。曾培炎副总理深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点主要问题做了进一步说明。汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把目标变指标”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。
9月3日，建设部房地产司、中国房协召集部分开发商围绕文件内容进行了热烈讨论。或许是前一阵的市场压力过大，很多开发商尚未通晓政府颁布的新政策的内容，但闻者都喜形于色。自6月央行抛出被业界人士视为一大利空政策的“121文件”、严格发放房地产贷款并措辞严厉地批评房地产过热以来，开发资金吃紧和地产泡沫制造者的恶名让很多房地产商垂头丧气、深感压力。在业界向来以头脑敏锐著称的潘石屹，从海南博鳌一个房地产商的聚会上归来，连连慨叹：“121文件出来以后，感觉上房地产商没人再把心思用在怎么盖好房子上了，不是想去搞基金做银行家，就是要造镇、经营城市去行使政府职能。”在恶劣的行业发展环境折磨下，背负着巨大压力的开发商们的心态似乎都有些扭曲了。
一个文人的地产江湖第四部分战胜疫情波澜不惊5
所以，国务院适时出台的18号文件所表示出的政府对房地产业作用的肯定、对支持房地产市场发展的态度都让发展商们从内心感到安慰，从精神上受到鼓舞。
一直对此事言论颇多的任志强和潘石屹也相继将个人感想写成文章，一个以水落石出为题抒发了个人感受，一个以中国人从今天开始将不再当蜗牛了为题表达了内心感慨。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也立即写分析文章高度肯定了文件的意义与作用。万科集团董事长王石经过周密思考后表达了自己对政策的看法和对政策落实的建议。
任志强在水落石出一文的开头写道：“从冬天到泡沫，从司法解释到121号文，历时近两年多的战火，随着国发200318号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了20多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了已经成为国民经济的支柱产业的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，应该得到要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。
潘石屹对文件反复强调的“市场化”也感触良多。他说：“我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天实行市场经济了，一不小心在一些政策制订和实施上又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子。越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。
18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做了明示，并以“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”作为指导思想，让大家非常认同。所以王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。
尽管新政策在为房地产打气，让众多开发商松了一口气，但是作为对资金需求量较大的行业，当时的金融大环境并不够有利。可以预见，今后有限的房贷会首先发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。
对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了于是，人人奋勇争先，波澜不惊的楼市又开始风生水起。
2003年10月发布的福布斯2003年中国内地富豪榜犹如惊雷一般把大家的目光全吸引到了那些上榜的地产商上，其中涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，煞是扎眼。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13，许多地方的房价居然上扬了20，引起了各方的关注。于是，之声开始在坊间蔓延。
我当时有种预感，以后宏观调控的目光将会频频向房地产投射过来，也许这次只是个开端。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜1
在业界公认的cbd市场“高压带”上，2003年“战火纷飞，诸侯并起”。主要是因为一方面，国家加大对地产行业的宏观调控力度，拉大了部分消费者期待降价、持币待购的心理。另一方面市场上可供选择的楼盘也比较多，高端市场局部过热，产品结构有些失衡。尽管如此富力城项目却能率先从楼市激战中抢得先手，在短短10个月的时间竟然突破了18亿的销售额。这无疑是富力城营销战略的巨大成功。富力城成功的一个重要原因是在产品上，非常认真地贯彻了富力公司的质量方针：以品质提升价值，以诚信锻造品牌，共创生活新空间。而这一方针的思想之源还是在于创新。
创新是责任与想像力的结晶，创新的结果是让这个世界多一份生机。
南方发展商进入北京，对北京房地产各个方面都有所冲击，可以用一个词来概括，就是创新，各个方面的创新。它包括发展理念的创新、产品的创新、营销推广的创新和服务的创新等等。结合珠江、合生在北京的项目，在对产品进行塑造的前提下，珠江、合生把南方的房地产的一些经验和北京的房地产的经验融合起来其实就是一种创新，它将形成一个既在物质层面满足消费者的需求，又能在精神层面和文化层面满足消费者需求的综合的、复合的产品。
南方开发商多年的发展经验使得他们在做产品前期包括了产品定位、区域调研、规划设计等方面
时有很大的投入。积累的经验也相对更丰富一些。所以，在这方面南方地产商领先一步。而且南方开发商的共性是更注重公共部位、社区公共场所的建设。这些地区业主自身无法组织进行建设，但这些区域对业主们的生活有重要的影响，这时就需要开发商能够体贴一些。在细节上，更讲究实用，尺度也更适度。比如100多平方米的两居室、三居室，在北京销售的主卧设计很少面宽超过36米，几乎没有超过4米的，但客厅的面宽却往往达到5米，洗手间的长宽比也很合理，如此等等。这些细节南方的开发商确实做得细致。当然这些都是市场给逼出来的。
比方说珠江帝景，倡导一种集成式的欧洲生活，以打造纯粹的欧洲商城作为核心的设计概念，贯穿整个项目发展的各个方面；罗马嘉园和珠江绿洲也是专为特定客户打造。我们希望可以给北京的消费者提供优质的生活选择，给市场创造多样的产品。
如精装修。南方的优质房产企业进入北京，大大加快北京楼市的产品创新，以前北京没有精装修住宅，珠江所有项目都是精装修，这在一定程度上影响了北京的市场，给了客户更多的选择。
北京发展商设计的户型比南方的要大一些，但相对不够精致，在产品的一些细节上比南方发展商的产品有一些差距。
南方人对市场有着强烈的忧患意识和生存竞争意识，如何用市场经济观点去思考，如何从客户的角度去思考是开发的出发点和发展理念。万科就曾提出不单纯卖产品，而是做生活方式的提供者。
在珠江时我最常强调的是服务。在土地储备时就导入了客户的需求，前期规划中就开始实施。建设中强调阳光工程，强调与消费者到信息的对称。物业管理方面，我们康景物业一直保持了很高的水准，在广州和北京都是五星级的标准。
一个文人的地产江湖第四部分南风北渐“橙子”香甜2
大盘时代。南方尤其是广州的一些企业，对城乡结合部的大盘运作有很强的实力与很丰富的经验，通过在北京开发这种郊区的低密度大盘，使得北京人对郊区的居住方式有了进一步的认识。
产品创新。如我们在一些中小户型中设计的电脑房就得到了很多客户的认可，而在同样面积的户型中，北京本地的很多开发商都没有这样考虑。
在南方市场上，开发商更注重市场定位和在产品细节上下工夫。在规划之初，即坚持建筑要与周边的环境和谐统一，将住宅区与商业区用一条绿化带完全分隔开，而且，无论是住宅区还是商业区，都将停车位全部置于地下。更低的价格，并不是我们比别人拿地更便宜，也不是我们的产品做得差，主要是我们在成本控制上下了工夫。不仅是自己的队伍施工，而且恨不得整个工地和公司都没有乙方，而是一个集团一条龙地营造。这正是持续低价依然有不错投资利润的真正原因。
住宅规划重“人性化”。社区规划张弛有道，楼宇、园林、商业配套交相融合，既形成独特的园区风格，又能与周边区域相呼应。
房型布局重“实用性”，而非纯粹追求面积。房地产市场也经历过一段盲目追求大户型、大面积的误区，凡造楼买楼都想往复式、错层靠拢；而市场成熟的今天，从开发商到购房人都将“面积合理、紧凑实用”作为首要选择，目前市场上已经出现实用率高达100的户型，而由此带来的低总价更降低了购房的门槛。
物业管理已从单纯的“管理”走向“服务”。
更成熟的消费引导。从购房人角度来说，购房人更加注重房屋品质和社区规划，讲究“眼见为实”，不愿盲目跟风和受一些概念炒作的影响；看楼选楼不仅看开发商品牌，更关注产品价值，注重房屋本身、社区管理、会所经营和建筑品质。
按照市场规模与容量，像北京这样的城市拥有一二百家规模像样的房地产企业足矣。但相关资料表明，北京的房地产企业多达好几千家，每年有近千个楼盘项目同时抢食，加上近10年的开发积淀，房地产企业面临同行竞争的压力是不言面喻的。bd的市场也非一直向好。面对迅速变化的市场形势，曾经也有个别开发商开始“茫然而不知所往”，甚至销售滞胀。这种局面并非是需求乏力和疲软所致，完全是因为楼盘的市场定位不准，且定价虚高。bd的提法刚刚露头时，那里的各大楼盘的尾房率不到10，而且各个楼盘的销售周期普遍很短，进入2003年后，bd及其周边市场局势开始变得扑朔迷离。后来在泛bd区域，既有火爆一时的sh楼盘，也有公然宣称拒绝商住的纯住区；既有创造了销售奇迹的小户型，也有倡导至尊生活主张的豪华公寓。市场已进入多元竞争期，这是由多元需求的形势所决定的。作为开发商，必须善于感受和捕捉市场变化的脉搏。但是，市场需求的是容积率较低、品质不俗、呈现鲜明文化个性的楼盘。这就要求开发商必须在众多潜在客户中找准客户群，不仅要洞悉客户群的基本居住需求，而且，还应熟知客户群的文化与精神需求。当时后现代城、炫特区等小户型项目都很热销时，从案名所包含的新锐精神，到社区管理与配套的前卫色彩，总之，客户群需要什么，就提供什么，建立在市场细分基础上的客户细分与产品细分是开发商的面对市场的必然选择，而且必须优化楼盘的性价比。当时我认为，随着bd供应量的不断增加，只有努力提升楼盘的复合品质，才是摆脱同质化竞争局面并出奇制胜的要诀。
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我当时操盘的100多万平方米的富力城是北京有史以来最大的一块公开招标的商业地块，其一亮相，便创造了两项记录：一是bd区域容积率最低的项目，二是开盘均价仅为7000多元平方米，在bd周边同等品质的项目中，价格最低。而且在后来的富力城中，基本均为单体建筑，没有bd常见的较为拥堵的成排布置的楼座，而是多个楼盘相互错开。社区内共有18万平方米绿地，两大主题景观，贯穿小区东西的是半坡水景与特色园林。这一景观规划在泛bd区域独树一帜。小区内设高档会所，其中运动会所达15万平方米，再次书写了泛bd区域的新记录。社区内其他配套设施还有小学、中学、足球场、网球场、篮球场等。我对自己掌控的楼盘的复合品质很自信。结果，短短的两个月时间，
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